在市场普遍预期的“另一只靴子”终于掉下来之际，大多数地产股却应声走强。这正验证了我们前期在《地产股：在调控与升值的“冲撞”中振荡上行》报告中提出的“地产股较好的介入时机将可能在具体调控政策出台后”的观点。

　　我们认为，在国家具体调控政策出台后，将为那些受调控影响较小、受益于人民币升值、具有长期投资价值的优质地产股提供了长线买入的最佳时机。

　　利空出尽市场不跌反涨

　　《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见》（以下简称《意见》）中贯彻了本次调控的“调整结构、稳定房价”的主体思路，从调整住房供应结构、抑制投资性需求、打击违规开发等方面入手，鼓励中低价位、中小套型普通住房的供应，限制别墅类及大套型住房，从供给与需求两方面进行“双向调控”。《意见》明确了将转让住房征收营业税的持有年限从原来的2年提高到5年，普通住房的标准从140平方米下调到90平方米，个人房贷首付比例不低于30%等具体措施。另外，对开发商的限制主要包括对闲置1年以上土地征收土地闲置费，2年以上要无偿收回，对项目资金比例达不到35%等银行不发放贷款等措施。

　　应该说，此次政策措施对地产行业更细化，更具体。但是，市场认为此次政策并没有原有预期的严厉，如市场传言中的首付贷款提高到50%，对持有多套住房征收高额税等。加之地产股前期已经进行了近2个月的调整，基本消化了政策调控预期。此次具体政策出台后，市场理解为利空出尽，这些可能是市场采取“不跌反涨”来回应政策调控的主要原因。

　　短期对上市公司业绩影响较小

　　短期内《意见》对上市公司的影响要看未来区域地产市场的走势。我们认为，《意见》出台后短期内将对房地产市场的影响直接表现为对购房者的心理预期，不但将挤出投资者需求的“泡沫”，而且对自住等刚性需求、城市化改造引发的被动性需求、二次置业等改善性需求都将产生一定的压制。当然，各地政府将会根据本地情况制定相应措施，这些政策将直接对区域市场产生影响，并进而对区域内地产上市公司未来业绩产生一定影响。

　　地产公司由于会计结算收入确认的特点，公司近1－2年内的结算收入均为前期原有项目的销售收入，因此政策调控对上市公司近期业绩不会产生影响。《意见》中规定，对新增商品房的建筑面积缩小、提高中小套型的土地供应等的限制政策均在6月1日后实施。这就意味着原有经过政府审批的项目将会维持原有开发面积及户型，这将不会影响上市公司近几年的开发策略及产品结构。

　　我们认为，这对现有项目储备丰富的地产公司构成潜在利好，这些公司未来几年的收益将取决于现有项目的盈利水平，但政策的影响将可能会更多地表现为对上市公司的长远策略，包括项目的区域布局、产品定位、战略转型等方面。

　　关注三类上市公司

　　我们认为，《意见》代表着国家今年调控的主体思想，今后的政策可能将集中于相关配套措施以及各地方政府的具体贯彻落实。目前市场是对地产股进行“去粗取精”的过程，也是投资者立足长远、战略性选择具有长期投资价值股票的最好时机。投资者应关注那些受调控影响较小、受益于人民币升值、具有长期投资价值的优质地产股，建议从三个视角来把握地产股的投资机会：

　　一是受调控影响较小的持有型物业公司。此次调控主要针对住宅产品，而商业地产、工业地产则不受此次调控政策影响。持有大量商业物业及工业物业的上市公司，将既受惠于人民币升值的长期利好，又享受稳定的租金回报，具有“资产增值及稳定租金回报”双重收益，其长期投资价值将会日益显现。如以写字楼等商业物业开发为主的G金融街，以及以工业物业出租为主的G张江、G金桥。

　　二是所处市场走势稳健的区域龙头公司。去年调控政策出台后，部分区域市场走势依然稳健，经受住了前期调控的“考验”，今年政策调控对此类区域的地产市场影响也将较小。建议关注拥有丰富项目储备的区域龙头上市公司，如G华发、G阳光、G栖霞、厦门国贸等。

　　三是低价含权、拥有大量土地储备的地产公司。股价较低且未股改公司为投资者提供了较好的安全边际，是目前市场普遍挖掘的“金矿”。此类公司如拥有丰富项目储备，又为今后业绩持续增长提供了可能。此类公司如中国武夷。中国武夷是惠泉啤酒的第二大股东，拥有11.58%的股权，且公司将通过资产注入解决历史遗留的大股东欠款问题。公司在北京、南京、重庆等地有大量土地储备，今后公司业绩增长值得期待。